INTRODUÇÃO

Os municípios receberam da Constituição Federal de 1988 a competência para instituir e cobrar, além de outras espécies tributárias, três tipos de impostos: ISS, IPTU e ITBI. E cada um desses impostos possui uma modalidade própria de lançamento, com um formato específico de constituição do crédito tributário. No caso do ITBI em Niterói, a modalidade de lançamento é o chamado lançamento por declaração, cabendo, portanto, ao próprio contribuinte declarar o valor pelo qual o imóvel está sendo transmitido, para posterior aceitação pelo Fisco.

Realizada a declaração pelo contribuinte, chega-se à segunda etapa do lançamento, que consiste na fase de aceitação do valor. Segundo o Código Tributário do Município de Niterói – CTM (Lei Municipal n.° 2597/2008), em seu artigo 49, a base de cálculo do ITBI será “o valor corrente de mercado do bem ou direito objeto da alienação”, exceto quanto aos casos previstos nos artigos 50 e 51 da mesma Lei.

Muitas dúvidas surgem quanto à possibilidade de a fiscalização não aceitar o valor declarado pelo contribuinte e atribuir ao imóvel um valor apurado diferente daquele declarado, tal possibilidade encontra respaldo no artigo 53 do próprio CTM, segundo o qual “a autoridade fazendária poderá arbitrar a base de cálculo sempre quando constatar que o valor declarado pelo contribuinte é menor do que o valor corrente de mercado do bem ou direito objeto da alienação.”

Além disso, a jurisprudência dos tribunais superiores tem reafirmado essa possibilidade, como em decisão mais recente do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do REsp 1.937.821/SP (Tema Repetitivo 1.113), da qual se destaca a seguinte tese: “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)”.

Dessa forma, pode o Fisco afastar o valor declarado para o imóvel em transmissão, quando constatar que o valor declarado pelo contribuinte é menor do que o valor corrente de mercado, desde que haja a regular instauração de processo administrativo próprio.

SOLICITAÇÃO DE LANÇAMENTO DO ITBI

A Secretaria da Fazenda de Niterói disponibiliza em seu site a possibilidade de se realizar a solicitação de lançamento do ITBI de forma online. Nos casos em que a solicitação é processada automaticamente, o requerente pode emitir a guia imediatamente e efetuar o pagamento do imposto. Nessa hipótese, não há que se falar em avaliação do imóvel pelo Fisco. Já nos casos em que a solicitação não puder ser processada automaticamente, o requerente deve gerar o formulário preenchido DITI – Documento de Informação para Tributação do ITBI – e o enviar para o e-mail itbi@fazenda.niteroi.rj.gov.br ou entregá-lo presencialmente no atendimento da Central de Atendimento ao Cidadão, juntamente com a documentação necessária, iniciando-se processo administrativo que resultará na avaliação do imóvel.

Feitas tais considerações, cabe agora analisar a metodologia adotada pela Secretaria para a atribuição do valor de mercado aos imóveis, nos casos em que se faz necessária a avaliação.

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

Seguindo os padrões mais técnicos de avaliação de imóveis, adotam-se em Niterói os modelos estabelecidos nas normas emitidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT -, especialmente na NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais e na NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.

Em síntese, a NBR 14653 é exigida em todas as manifestações escritas de trabalhos que caracterizem o valor de bens, de seus frutos ou de direitos sobre eles. Nela são determinadas todas as metodologias e parametrizações utilizadas nos laudos e pareceres de avaliação mercadológica de imóveis. A primeira parte da norma (NBR 14653-1) se destina aos procedimentos gerais e é utilizada em conjunto com as demais partes de acordo com o tipo de bem a ser avaliado.

Dentre as metodologias existentes em tais normas, Niterói adota os dois modelos mais recomendados de avaliação: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e Método Evolutivo.

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Para a identificação do valor de mercado de um imóvel, sempre que possível, deve-se preferir este método, conforme definido na Norma ABNT NBR 14653-1. Nele, são analisados elementos semelhantes ou assemelhados ao bem avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística. É preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de apartamentos, escritórios, lojas, terrenos, casas padronizadas, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado consiste, em linhas gerais, na seguinte sequência de procedimentos:

1) Identificação do imóvel avaliando;

2) Levantamento de dados de mercado (amostras/anúncios em sites especializados) com características as mais semelhantes possíveis entre si e em relação ao imóvel avaliando, de forma a exigir pequenos ajustes de homogeneização;

3) Tratamento por fatores, de forma a homogeneizar cada elemento amostral em relação ao imóvel avaliando (situação paradigma), através da multiplicação de ajustes numéricos (fatores valorizantes ou desvalorizantes) sobre a amostra. Os fatores presentes no modelo adotado por Niterói são:

3.1) Fator de oferta, de modo a descontar os efeitos da negociação sobre o valor anunciado da amostra;

3.2) Fator de localização, de modo a ajustar, positiva ou negativamente, os efeitos da localização sobre o valor anunciado da amostra, em comparação com o imóvel avaliando;

3.3) Fator de topografia, de modo a ajustar, positiva ou negativamente, os efeitos da topografia do terreno sobre o valor anunciado da amostra, em comparação com o imóvel avaliando;

3.4) Fator de área, que varia através de fórmula matemática pré-estabelecida, de modo a ajustar, positiva ou negativamente, os efeitos da área sobre o valor anunciado da amostra, em comparação com o imóvel avaliando; e

3.5) Fator de padrão construtivo/conservação, de modo a ajustar, positiva ou negativamente, os efeitos do padrão construtivo/conservação sobre o valor anunciado da amostra, em comparação com o imóvel avaliando;

4) Saneamento amostral, utilizado apenas quando se verifica uma variação relativa no valor unitário de área (R$/m²) superior a 15% (quinze por cento), após a homogeneização, consistindo na aplicação de filtros estatísticos que objetivam eliminar amostras não representativas do conjunto. Para tanto, aplicamos, sucessivamente, três critérios de saneamento:

4.1) Verificação dos valores pelo critério excludente de Chauvenet, que estatisticamente classifica as amostras em PERTINENTES ou DISCREPANTES, somente aproveitando nas fases seguintes o primeiro grupo (amostras PERTINENTES);

4.2) Cálculo da amplitude do intervalo de confiança, que estatisticamente classifica as amostras em REPRESENTATIVAS ou NÃO REPRESENTATIVAS, somente aproveitando na fase seguinte o primeiro grupo (amostras REPRESENTATIVAS);

4.3) Cálculo do campo de arbítrio, que estatisticamente seleciona as amostras ADMISSÍVEIS, somente sendo elas aproveitadas no cálculo final do valor unitário de área (R$/m²);

5) Avaliação final, que resulta da multiplicação do valor unitário final de área (R$/m²) pela área considerada do imóvel (m²).

Ainda dentro do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, enquadra-se a hipótese de o Fisco localizar nos sítios especializados um anúncio que se refira ao próprio imóvel avaliado; nesse caso, de forma simplificada, dispensa-se a necessidade de se buscarem outras amostras para o tratamento por fatores, pois o anúncio do próprio imóvel representa adequadamente o seu valor de mercado, cabendo apenas a aplicação de um fator de redução decorrente da oferta, de modo a descontar os efeitos da negociação sobre o valor anunciado.

MÉTODO EVOLUTIVO

O Método Evolutivo combina o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, descrito anteriormente, para a avaliação do terreno e o Método da Quantificação de Custos para a avaliação das benfeitorias. O Método da Quantificação de Custos busca identificar o custo de reedição de benfeitorias, podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção. Para isso, é utilizada como referência a tabela SINDUSCON – Rio – NBR 12.271/2006 – CUB, e aplicado um fator de depreciação de acordo com a Tabela de Ross-Heidecke. O método é indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.

REFERÊNCIAS NORMATIVAS:

1 – Código Tributário do Município de Niterói – CTM (Lei Municipal n.° 2597/2008);

2 – Norma ABNT NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;

3 – Norma ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;

4 – Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP: 2011.